Analyser les possibilités au Provincetown Inn

Mar 16, 2024

Par Paul Benson 30 août 2023

PROVINCETOWN — La propriété de six acres située au 1 Commercial St. qui comprend le Provincetown Inn de 102 chambres et ses 125 places de parking, six salles de conférence et une piscine en forme de chapeau de pèlerin est certainement unique. Le premier hôtel sur ce site a été construit en 1925, selon Building Provincetown de David W. Dunlap, et en 1957, le propriétaire Chester Peck Jr. a construit une péninsule de quatre acres dans les marées, en utilisant d'énormes blocs de granit pour tripler la taille de sa propriété au bord de l'eau. .

Cette propriété est maintenant à vendre et l’agent inscripteur John Ciluzzi l’a décrite comme étant « sans égal ».

"C'est une opportunité extraordinaire soit de poursuivre l'héritage de la propriété riveraine, soit de lancer quelque chose de nouveau avec un développement", a déclaré Ciluzzi. « De nombreuses options s'offrent à toute personne souhaitant investir dans le site. »

Une activité de conférence élargie, un projet résidentiel ou même des logements pour les travailleurs sont des possibilités, a déclaré Ciluzzi, et il a déjà reçu des demandes d'investisseurs locaux, régionaux et nationaux.

Ciluzzi a refusé d'estimer combien d'unités résidentielles pourraient être autorisées sur le site.

« Il appartiendra aux acheteurs de déterminer ce qu'ils peuvent et ne peuvent pas faire avec le site », a-t-il déclaré. "Notre travail consiste à présenter l'opportunité au marché."

«J'essaie de ne pas émettre d'hypothèses, car il y a tellement de facteurs», a déclaré l'urbaniste Thaddeus Soulé à propos des possibilités de réaménagement. "Si vous disposez de suffisamment de temps, d'argent et d'avocats, presque tout est possible."

Soulé a déclaré que les plus grands facteurs limitants sur le site sont environnementaux : il se trouve sur des terres marécageuses comblées du Commonwealth et se trouve dans la plaine inondable de la FEMA.

La quasi-totalité de la propriété se trouve en dessous de la ligne des hautes eaux moyenne historique, ce qui signifie que l'État a des revendications sur les terres en vertu du Mass. Public Waterfront Act, également connu sous le nom de chapitre 91.

Le Département d'État de la Protection de l'Environnement délivre des licences en vertu du chapitre 91, a déclaré Soulé. Toute nouvelle structure, ou même un changement d'utilisation d'une structure existante, nécessiterait une autorisation du chapitre 91 de l'État.

Le Provincetown Inn se trouve également dans une zone inondable FEMA AE-9, avec une élévation de base de 9 pieds au-dessus du niveau de la mer. Le bord ouest de l’hôtel se trouve dans une zone de « vitesse » VE-14, ainsi nommée en raison du potentiel de puissante énergie des vagues, avec une élévation de base des crues de 14 pieds au-dessus du niveau de la mer.

Provincetown a des marées de 10 pieds et la ligne normale de marée haute est d'environ 5 pieds au-dessus du niveau de la mer. Dans la zone AE-9, le niveau du sol d'un bâtiment reconstruit doit être à 9 pieds au-dessus du niveau de la mer, soit seulement 4 pieds au-dessus des marées normales les plus élevées ici.

Dans la zone VE-14, cependant, les choses sont différentes. L'élément structurel le plus bas d'un bâtiment reconstruit dans cette zone doit être à 16 pieds au-dessus du niveau de la mer pour tenir compte de l'énergie des vagues, qui est à 11 pieds au-dessus de la ligne normale de marée haute.

"Si une partie du bâtiment se trouve dans la zone V, alors la zone V s'applique à l'ensemble du bâtiment", a déclaré Soulé.

Par conséquent, si le bâtiment était reconstruit en grande partie sur son empreinte actuelle – ce qui signifierait que le coût du projet est supérieur à 50 pour cent de la valeur estimée actuelle du bâtiment – ​​il déclencherait ces dispositions du code du bâtiment de l'État et devrait être élevé sur des pilotis.

L'ensemble de la propriété située au 1, rue Commercial est actuellement évalué à 13,9 millions de dollars, dont 6,7 millions de dollars pour le bâtiment. Cela signifie qu’un acheteur pourrait potentiellement dépenser plus de 3 millions de dollars en rénovations sans avoir à surélever le bâtiment.

Un développeur pourrait également proposer un nouveau projet entièrement situé à l'intérieur de la zone AE-9 et ne touchant pas la zone de vitesse, auquel cas seules les règles AE s'appliqueraient, a déclaré Soulé.

Lorsqu'il s'agit d'un projet résidentiel, il n'existe pas de formule claire pour assimiler les chambres d'hôtel existantes aux unités résidentielles, a déclaré Soulé.

Il a expliqué qu'il existe un barème de densité qui relie la taille du lot aux unités résidentielles, mais qu'il s'agit d'une ligne directrice et non d'un droit et qu'elle est soumise à d'autres facteurs limitatifs. Selon le barème de densité, un terrain de 64 000 pieds carrés peut contenir 26 logements. Au-delà de cela, chaque augmentation de 4 500 pieds carrés fait place à une unité supplémentaire.